VERKAUF & VERMIETUNG

Neben dem Kaufpreis gibt es mehrere zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen können. Dazu gehören:

• Notarkosten:
  Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, was mit Notarkosten verbunden ist.
• Grunderwerbssteuer:
  Diese Steuer wird in Deutschland auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben und variiert je nach Bundesland.
• Maklergebühren:
  Wenn ein Makler beteiligt ist, wird eine Maklerprovision fällig, die entweder vom Käufer oder Verkäufer übernommen wird, abhängig von der Vereinbarung.
• Grundbuchgebühren:
  Der Kauf muss im Grundbuch eingetragen werden, was ebenfalls mit Gebühren verbunden ist.
• Renovierungs- oder Umzugskosten:
  Je nachdem, in welchem Zustand die Immobilie ist, können auch Renovierungen erforderlich sein.

Es ist wichtig, diese zusätzlichen Kosten im Voraus zu kalkulieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Die Dauer des Verkaufs hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Marktumfeld, der Lage und dem Zustand der Immobilie. In der Regel dauert der Verkaufsprozess von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin etwa 3 – 6 Monate. Bei einer gut vorbereiteten Immobilie und einer realistischen Preisgestaltung kann der Verkauf aber auch schneller erfolgen.

Um eine Immobilie zu verkaufen, benötigen Sie verschiedene Unterlagen, darunter den Grundbuchauszug, den Energieausweis, Baupläne und ggf. eine Wohnflächenberechnung. Auch Informationen zu möglichen Lasten oder Belastungen auf der Immobilie, wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten, sollten bereitgestellt werden. Je nach Art der Immobilie und den rechtlichen Anforderungen können noch weitere Dokumente erforderlich sein.

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.

• Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):
  Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit € / m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.
• Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):
  Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche(BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in München - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.
• Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):
  Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrigen Renditen bei risikoarmen Investments. Da Lüneburg als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in Lüneburg in zentralen Lagen aktuell mit 2,50% - 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.

Die exakte Höhe des einzubringenden Eigenkapitals ist abhängig von den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des potenziellen Erwerbers sowie von Lage und Risikoprofil der Immobilie.

In der Regel werden mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital benötigt, um auch die Nebenerwerbskosten decken zu können. Niedrigere Eigenkapitalquoten sind je nach Einkommensverhältnissen und sonstigen Vermögensgegenständen des Erwerbers möglich, bedeuten in der Regel allerdings einen Zinsaufschlag.

Die "Erbpacht" ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das "Erbbaurecht" oft als "Erbpacht" bezeichnet. Lesen Sie weiter, um alles Wichtige zum Thema "Erbpacht" zu erfahren.

Ein Grundstück kann als "Erbbaurecht" über einen festgelegten Zeitraum (von meist 99 Jahre) gegen einen monatlichen Erbbauzins gepachtet werden. Das Eigentum am Grundstück verbleibt während dieser Zeit beim Erbbaurechtsgeber. Während der Vertragslaufzeit hat der Erbbauberechtigte in der Regel das Recht das Grundstück zu bebauen. Das Erbbaurecht kann während der Vertragslaufzeit durch den Erbbauberechtigten veräußert werden. Am Ende des Erbpachtvertrages fällt das Grundstück wieder an den Erbrechtgeber zurück. Dabei wird bei Wohnbaugrundstücken mindestens 2/3 des Sachwerts der baulichen Anlagen (oftmals als gemeiner Wert bezeichnet) als Entschädigung an den Erbbauberechtigten gezahlt.

Ein Makleralleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine exklusive Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem Auftraggeber definiert. Lesen Sie hier alles wichtige zum Thema "Alleinauftrag".

Man unterscheidet den „einfachen“ sowie den „qualifizierten Alleinauftrag“, bei dem neben dem Ausschluss Dritter Makler auch ein privater Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer ausgeschlossen ist. Weiterhin werden im Alleinauftrag in der Regel die Angebotskonditionen, zum Beispiel der Angebotspreis und Provisionen geregelt.